洛阳楼市金九成色不足房企需谨慎去库存仍为主旋律

发布时间：2020-03-04 05:41:40 阅读：次来源：剥线机厂家

前些天，一位地产人曾在论坛上对洛阳楼市的“金九银十”发表这样的看法——“金九未现，银十难生，楼市复苏依旧不明显”。如今，9月份的市场数据已经出炉，正印证了“金九未现”的说法。

不过，和利时地产机构认为，“金九”成色不是很足，不必过分担心，政策利好带来的刺激，在未来楼市发展中，仍将起到很重要的作用。

看整体 9月份楼市未能明显回暖

根据房管局给出的数据，9月份洛阳商品房供应面积48.07万平方米，同比减少20.77%，环比减少35.39%；商品房销售面积47.65万平方米，同比增加19.66%，环比减少6.22%；商品房销售均价4766元/平方米，同比下降2.54%，环比上涨4.17%。

和利时地产机构认为，从9月份数据表现来看，市场整体供应量环比大幅下降，销售量环比小幅下降，整体均价环比小幅上扬。各大房企当下依然采取了积极的去化策略，加大推盘力度，争取降低库存压力，进而迅速回笼资金。不过，各类房展会上，利好政策的连番出台，新老项目的开盘、加推，以及各楼盘优惠政策的持续加码，都未能让9月份的整体市场有明显的回暖趋势。

具体说来，首先，在个别房展会上，拓客人员多于客户，导致购房顾客多“驻足观望”、相互对比，拉长了9月份的成交周期；其次，市场区域选择性较强，边缘化楼盘的供应量反而越来越多；再次，各大楼盘优惠幅度明朗化，首付分期越来越多，反应出洛阳整体市场销售情况不尽如人意；最后，客户圈层集中化，需求面积、区域集中，价格也相对集中，导致市场供应和需求更不平衡。

看供应房企推盘相对谨慎

9月份，洛阳商品房供应面积48.07万平方米，整体供应3634套，同比分别减少20.77%和36.20%，环比分别减少35.39%和45.06%。其中，住宅供应面积38.17万平方米，供应2979套，同比分别减少27.91%和37.49%，环比分别减少18.44%和26.95%；非住宅供应面积9.9万平方米，供应655套，同比分别增加28.24%和减少29.57%，环比分别减少64.13%和74.17%。

和利时地产机构认为，9月份市场供应量与上月相比出现了较大幅度的下滑，主要原因是8月份大量产品入市，造成当月部分库存无法去化，房企不得不进行战略调整。另外，住宅和非住宅产品环比供应量均有明显减少，说明房地产开发企业在如今的环境下，还是较为谨慎地根据市场情况投放产品，洛阳楼市仍然以去化库存为主旋律。

根据预售许可证批准情况看，9月份批准预售项目15个，批准预售面积43.59万平方米，批准预售套数为2942套。在批准的15个项目中，伊滨区和洛龙区获得的预售批准面积最多。

在开盘和认筹方面，9月份开盘项目有7个，其中不乏恒大绿洲、盛唐至尊、开元壹号等名盘，产品形态包括普通住宅、别墅洋房。认筹项目有3个，其中东陌映像作为新入市楼盘，以小高层和花园洋房为主打产品；汉德九洲城认筹当日成绩不错，其中大部分顾客为之前开盘未选到心仪户型的老客户；正大国际广场此次认筹的产品为公寓，其以稀缺的地块优势吸引了不少客户。

看销售刚需仍占主导地位

有业内人士认为，9月份上半月，洛阳楼市几乎无声无息；下半月，各大开发企业火力全开，使“金九”勉强挺住。从数据来看，9月份洛阳商品房销售面积47.65万平方米，整体销售4789套，同比分别增加19.66%和34.60%，环比分别减少6.22%和增加3.68%。其中住宅销售面积42.5万平方米，销售3855套，同比分别增加14.09%和17.85%，环比分别减少3.56%和增加0.60%。整体销售面积和销售套数基本保持稳定，同时销售面积和销售套数成“倒挂”趋势，这充分表现出，市场的主要去化对象为中小户型，反映出在当下房地产市场中，刚性需求仍占主导地位。

至于大家比较关心的库存，9月份整体库存量增加了0.42万平方米，库存套数减少了1155套。和利时地产机构认为，目前洛阳楼市的供求关系还是不平衡，去库存任重而道远。

在价格方面，9月份整体均价为4766元/平方米，环比小幅上扬。其中住宅均价4423元/平方米，环比增加1.33%，非住宅均价7592元/平方米，环比增加27.6%。目前洛阳楼市回暖趋势不明显，住宅需求并没有得到有效释放。与此同时，不少房企不愿牺牲利润来去库存。所以，这些房企逐渐调整了产品结构，纷纷加大了对非住宅产品的投资，促使9月份非住宅产品的价格大幅上扬，进而导致9月份商品房整体价格小幅上扬。

看未来 “跑量”仍为主要任务

就目前洛阳9月份的楼市情况来看，“金九”成色不是很足，但也不必过分担心。政策刺激带来的积极作用，在未来楼市发展中，将起到举足轻重的作用。随着国家连续的政策利好，货币处于一个相对宽松的区间，但政策的实行与成效，需要市场和购房顾客通过时间来消化。另外，面对年底的销售与回款任务，“跑量”将成为未来楼市的主要任务。

如今10月份已至月底，和利时地产机构认为，10月份楼市整体还是以促销为主，虽然部分楼盘销售成绩不错，但还是要借助推出特价房等营销手段来迅速去化存量房源，回笼资金。

供应

面对年底的销售与回款任务，各大房企应根据市场情况，继续增加供应量，推出新产品，将手头好销的存量房源再次推向市场。另外，根据9月份销售与十一促销情况来看，对个别品质较好的新盘来说，大户型受到部分改善型顾客的青睐，但市场上还是以中小户型的成交为主，说明刚需购房顾客仍是市场的主力消费群体。所以未来市场中，价格较低的中小户型供应量将会继续增加。

销售

在国家利好政策的刺激下，市场会有所改变，需求得到释放，供求关系得到改善，库存逐渐减少，所以在未来市场中，销售量有提升的可能。但是，就目前洛阳市场而言，整体供应分化严重，购房顾客区域性选择较强，造成整体供求关系不平衡。而且购房顾客对楼盘性价比的要求逐渐提高，对比时间拉长，直接影响未来成交周期。但对于刚需顾客而言，此时正是出手的好时机。

价格

随着年末的临近，房企面对年底的销售与回款任务，去化库存仍为主旋律。同时由于利好政策的释放，销售预期会有所提升，但是在去化存量房源为主旋律的洛阳楼市背景下，价格会保持相对稳定的趋势，不会出现大幅波动的情况，价格促销仍会持续。