房地产税可增加住房持有成本 降价关键在改变上涨预期

房产税的征税对象是房产，它是一个综合性概念。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房地产税有利资金脱虚向实

房地产税也势必减少社会资金在房地产业聚集，并推动资金“脱虚向实”。2016年，我国人民币房地产贷款增量约占各项贷款增量的44.8%，而个人购房贷款增量就占各项贷款增量的39.21%。截至2016年12月末，全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比例约为1/4。在银行表内房地产贷款外，社会资金通过委托贷款、信托贷款、债券、股票发行等途径，也大量进入房地产业，推升了房地产金融杠杆。而通过房地产税抑制市场投机炒作，将会有效降低房地产金融杠杆。同时住房投资收益回落，则社会资金投向房地产业的积极性势必下降，投向实体制造业的积极性将会明显提升，那么引导社会资金“脱虚向实”工作也将顺理成章完成。

房地产税可增加住房交易及持有成本，调节房产投资收益，因而利用税收杠杆抑制住房市场投机炒作，是各国普遍做法。不可否认，高房价可能因投机炒作受到抑制而失去支撑，并出现价格回调，进而影响到商业银行房贷资产质量。但应该看到，我国现行个人住房贷款最低20%(热点城市最低30%)的首付比例以及二套房贷更高的首付成数，理论上至少可以承担整体房价20%以内的降幅。且二手房的贷款额按照评估价而非市场价来计算，理论上二手房贷可以承担40%以内的房价降幅。

从过往的经验看，1997年至2003年期间，香港房价曾经出现腰斩，但香港商业银行按揭贷款拖欠率从未超过1.5%。2016年以来我国热点城市房价大幅上涨，可能更多受到投资投机力量驱动，但热点城市二套房贷最低40%的首付比例，完全可以抵补房价回调的风险。真正存在较大违约风险的，当属房地产中介违规首付贷业务，但数十、数百亿元的首付贷规模与全国近20万亿元个人购房贷款余额相比，不可同日而语。截至2016年12月末，我国个人购房贷款余额与住户存款余额的比例为32.02%，房贷整体杠杆处于可控范围。综合来看，房地产税对房贷资产质量的冲击，总体可控。

中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的。”前不久国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出，“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。试点城市需要审慎制定细则，在综合考虑当地金融资产质量状况的情况下，进行房地产税征收试点，充分考虑市场反应，做好风险应对预案，为在全国全面推行房地产税先行探索，积累经验与教训。

房地产税能否降关键在改变上涨预期

不少人对房地产税调控房价的功能寄予厚望，但很多专家认为房价受供求、预期等多重因素影响，房地产税对其影响有限。“从国外实践看，房地产税主要作用还在于组织收入，对房价的影响不会太大。”北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文说。

吃穿住用行是重要民生。高房价所导致的民生艰辛，让围绕房地产的每一项政策都成为全民关注的热点。而每一个热点都会引起促房价涨还是致房价跌的争论。房产税就是一例。有人坚信，征收房产税必然会促使房价下跌，而有人则认为，征收房产税对降房价的作用有限。双方见仁见智，各执一词，很难说谁对谁错。

征收房产税意味着对居民持有的免税房产面积以外的房产征税，相当于提高了持有房产的成本。持有房产的成本上升，能否抑制居民的购房需求?要分情况看。对于居住需求而言，影响不大。免税面积基本满足了购房者的居住需求，房产税征收还是不征收都与其无关。对于投资投机者，影响就大了。如果预期房价不再上涨，持有成本上升挤压了投资收益，自然会断了投资投机的念想。如果房价上涨预期还存在，并且能弥补持有成本的上升，那么投资投机者依然会购房。因此，征收房产税能否挤出投资投机需求进而降房价，关键在于房价上涨预期是否改变。

房价预期的形成受多种因素影响，例如，国家及地方的房地产政策和发展导向、货币投放规模、城市的土地和商品房供给量、城市的人口规模及变动趋势，还有媒体及所谓专家学者释放的信息等等，当然也包括征收房产税。相比较而言，最为重要的因素是国家及地方的房地产政策和发展导向，这是影响房价预期的决定性、根本性因素。其他因素一方面受这个因素影响，另一方面在这个因素的基础上影响房价预期。

本世纪初，房地产业被定位为支柱性产业。在这个定位下，房价虽然因为个别年份的调控而调整，但上涨预期没有变。支柱性产业嘛，不能倒。房价跌了，房地产业不景气了，如何起支柱性作用?据2016-2021年中国商业房地产产业市场运行暨产业发展趋势研究报告表明，无论开发商，还是投资投机者，都相信房价会涨。房价上涨的预期没有被打破。十多年过去了，中国经济总量和内部结构发生了并且还将继续发生重大变化。而高房价所导致的房地产业畸形发展，不仅无助于整个经济转型升级、提质增效，反而带来了民生之困。

因此，中央审时度势，对中国房地产市场提出了新的定位。2016年12月，中央经济工作会议明确强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这个新定位意在挤压出房地产业的投资投机需求，弱化房地产的金融属性，使其回归到一般的民生产业。房子就是房子，房地产就要为民生服务。有了这样的定位，打破房价上涨预期只是时间问题。

如何落实新定位?对房地产税进行系列改革不可避免。房地产税不同于房产税。房地产税是有关房地产业一系列税收的总称。房产税只是房地产税的一种，是对持有环节征收的一种税。

征收房产税是房地产税改革的一个内容，但不是全部内容。房地产税改革要紧扣增加住房供给、鼓励居住需求、挤压投资投机需求的目标，降低开发环节税收，增加持有环节税收，提高交易环节税收，构建有助于住房回归居住属性的税收体系。如此，才有助于撇除房地产业对经济的畸形影响，中国经济才能取得更有质量的发展。